Zentrale 3-Zimmer-Wohnung mit vorhandenen Sanierungskonzept – nur wenige Schritte vom Josefsplatz
Die Wohnung überzeugt insbesondere durch ihre zentrale Lage, die großzügige Wohnfläche und den interessanten Grundriss mit viel Potenzial. Die Räume sind über einen langen, zentralen Vorraum-Korridor erschlossen. Durch die Fensteranordnung nach unterschiedlichen Himmelsrichtungen ist die Wohnung ausgesprochen hell und sonnig.
Vom kleinen Eingangsbereich mit Platz für eine Garderobe gelangt man vorbei am Badezimmer mit Dusche und dem separaten WC in den weiteren Wohnbereich. Die Küche ist separat angeordnet. Das Wohnzimmer sowie die weiteren Zimmer schließen daran an.
Ein derzeit nicht vollständig zentral begehbares Zimmer könnte durch eine geschickte Adaptierung des Grundrisses künftig ebenfalls optimal erschlossen werden. Ein entsprechendes Sanierungskonzept liegt bereits konkret vor.
Sanierungskonzept mit rund € 70.000
Komplettsanierung mit vorliegendem Angebot (optional )
Für die Wohnung liegt ein fertig ausgearbeitetes Sanierungsangebot über ca. 70.000 € brutto vor. Die geplante Komplettsanierung umfasst unter anderem die Erneuerung der kompletten Elektroinstallation, der Gastherme und Heizkörper sowie der Sanitärbereiche. Auch sämtliche Böden, Fliesen, Türen und Oberflächen werden erneuert.
Damit erhält der Käufer eine konkrete Grundlage, um die Wohnung umfassend zu modernisieren und nach eigenen Vorstellungen neu zu gestalten. Das Sanierungskonzept und der genaue Leistungsumfang können bei Interesse eingesehen werden.
Für Anleger
Steuerlicher Hinweis für Anleger: Bei einem Erwerb mit anschließender Vermietung kann im Jahr der erstmaligen Abschreibung eine beschleunigte AfA von bis zu 4,5 % des abschreibbaren Gebäudeanteils geltend gemacht werden. Grund und Boden ist davon ausgenommen. Auch Sanierungsaufwendungen können – abhängig von ihrer steuerlichen Einordnung – bereits 2026 ganz oder anteilig berücksichtigt werden.
Vereinfachtes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 265.000 € und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % ergäbe sich eine AfA von rund 9.540 € im ersten Jahr. Würden die Sanierungskosten von 70.000 € brutto steuerlich zur Gänze als auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand anerkannt, kämen 2026 rund 4.667 € hinzu. Das wären zusammen etwa 14.200 € steuerlich berücksichtigte Aufwendungen. Bei einem Jahresbruttoeinkommen aus nichtselbständiger Arbeit von rund 100.000 € könnte daraus – stark vereinfacht gerechnet – eine Einkommensteuerentlastung von ungefähr 5.500 bis 5.700 € entstehen. Bereits einbehaltene Lohnsteuer kann im Rahmen der Veranlagung teilweise zurückerstattet werden.
Das Beispiel setzt eine anerkannte Vermietungstätigkeit voraus. Der tatsächliche Gebäudeanteil, die steuerliche Zuordnung der Sanierungsarbeiten, Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und die persönliche Steuersituation verändern das Ergebnis. Die Sanierungskosten sind nicht automatisch zur Gänze 2026 absetzbar; die konkrete Beurteilung ist individuell vorzunehmen.
Weitere Highlights
- ca. 82,4 m² Wohnfläche
- 3 Zimmer
- 3. Liftstock
- Baujahr 1975
- Gaszentralheizung
- mehrfach verglaste Kunststofffenster
- separate Küche
- Badezimmer mit Dusche
- separates WC
- großzügiger Vorraum/Korridor
- sehr helle und sonnige Ausrichtung durch Fenster nach unterschiedlichen Himmelsrichtungen
- Sanierungskonzept über rund € 70.000 vorhanden
- hervorragende Innenstadtlage
- nur ca. 100 m zum Josefsplatz
Eine Wohnung mit vielen Möglichkeiten
Ob als Eigennutzerwohnung in zentraler Badener Lage oder als interessante Anlageimmobilie mit Sanierungspotenzial – diese Wohnung bietet eine seltene Kombination aus großzügiger Fläche, hervorragender Lage und der Möglichkeit, die Raumgestaltung und Ausstattung nach den eigenen Vorstellungen zu modernisieren.
Eine interessante Kaufgelegenheit für alle, die eine zentrale Wohnung in Baden suchen und das vorhandene Potenzial selbst gestalten möchten.
Das detaillierte Sanierungskonzept sowie weitere Informationen zu den geplanten Maßnahmen präsentieren wir Ihnen gerne persönlich.
[1]WKO, Kennzeichnungspflicht für bestimmte KI-Inhalte ab August 2026, https://www.wko.at/gewerbe-handwerk/kennzeichnungspflicht-fuer-ki-inhalte
Gerne übermitteln wir Ihnen weitere Informationen oder vereinbaren einen Besichtigungstermin.
Unser nachhaltiger Denkansatz sieht auch die Vermeidung unnötiger Ausdrucke in Papierform vor. Daher geben Sie uns bitte Bescheid, ob Sie die Unterlagen in gedruckter Form ausgehändigt haben möchten oder ob wir sie Ihnen einfach per E-Mail oder einem WE-transfer-link zusenden sollen. Wir richten uns gerne nach Ihren Wünschen!
Herzliche Grüße von Ulrike List & dem BESTLIST Immobilien - Team
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Josefsplatz Baden
